Construir una villa de lujo en Ibiza puede ser una tarea desafiante, especialmente si resides en otro país y no tienes un jefe de proyecto.
Mucha gente supone que puede gestionar el proceso como en su país de origen, con un arquitecto o constructor de confianza. Si bien este enfoque puede funcionar, no siempre es una receta para el éxito.
Hay muchas variables a considerar si quieres evitar que tu proyecto se convierta en un camino de problemas. Éstos son algunos de ellos:
- Diferencias culturales
Este es un factor que a menudo se pasa por alto, pero que puede ser una fuente de gran frustración y problemas. Nuestros clientes suelen ser personas del norte de Europa, como holandeses, belgas, alemanes, británicos o suizos. Más allá de la barrera del idioma, que determina toda una realidad y cómo se expresan las cosas, existen otras barreras menos evidentes que contribuyen a las frustraciones en el proceso de construcción de villas de lujo en Ibiza:
- La administración pública funciona de manera diferente, desde la forma en que se comunica con ella hasta el tiempo necesario para obtener una licencia.
- Los roles de construcción son diferentes y hay actores que no existen en otros países.
- Las tradiciones constructivas son diferentes y, en Ibiza, se ven acentuadas por el carácter insular de la isla.
- La cultura laboral es diferente en el sur de Europa que en el norte; No peor, sino diferente.
- Contratos inadecuados que no cubren adecuadamente al promotor
Los contratos sirven como marco para la gobernanza de un proyecto, especialmente en términos de la relación entre el promotor y el proveedor de servicios. Hemos visto muchos proyectos complejos regidos por contratos estándar y, a veces, sin contrato alguno. En Ibiza es habitual trabajar con una simple aceptación de honorarios, pero los honorarios son sólo un aspecto de la relación entre dos partes. Hay muchos otros factores a considerar.
- Los contratos, especialmente los de construcción, deben tener un alcance bien definido.
- Los contratos deben estipular claramente cuándo comienza y termina una relación, y qué sucede si las cosas no salen según lo planeado.
- Los contratos de construcción deberán definir retenciones dinerarias que aseguren la adecuada finalización de la edificación.
- Los clientes siempre deben conservar el derecho de proporcionar los materiales que elijan, en las condiciones negociadas entre las partes.
- Licencias y Situación Jurídica de las Edificaciones
Las licencias pueden ser una fuente de muchos problemas en los proyectos inmobiliarios. Tenemos otras entradas de blog sobre este tema, ya que tiene un gran impacto en el progreso del proyecto y muchas veces el cliente lo desconoce. De manera similar, al renovar o rehabilitar edificios existentes, el estatus legal de esos edificios puede tener un enorme impacto en el futuro del proyecto.
Una adecuada gestión tanto de las licencias como del estado legal de las edificaciones existentes desde el principio puede marcar el camino del éxito en un proyecto inmobiliario en Ibiza.
- En Ibiza es muy común que un edificio tenga alguna parte que no sea legal, o incluso el edificio completo. El proyecto debe abordarse de una forma u otra en función de la realidad jurídica de la vivienda que se quiere reformar.
- Realice siempre la debida diligencia del activo, tanto a nivel legal como técnico. Estudiar no sólo el estado jurídico de la construcción existente o del solar, sino también sus posibilidades de futuro.
- Adjudicación incorrecta de contratos de construcción
Al considerar los problemas durante la fase de construcción de una villa de lujo en Ibiza, lo primero que nos viene a la mente es un proceso de construcción defectuoso, que muchas veces se debe a una adjudicación incorrecta del contrato. El proceso de construcción de una villa de lujo es complejo, con muchas partes interesadas, y el constructor es uno de los más importantes.
Para garantizar un proceso de construcción exitoso, es importante seguir estos pasos:
- Establecer un proceso de licitación con mediciones precisas y completas, incluyendo todas las fases y paquetes de trabajo.
- Asegúrese de que todas las empresas constructoras coticen para el mismo alcance de trabajo y presenten ofertas completas.
- Realizar un análisis comparativo exhaustivo de las ofertas, con ofertas completas.
- Asegurar que el proyecto esté bien definido y medido.
- Presupuesto de riesgos.
- Realizar dos rondas de licitación, reduciendo el número de participantes y negociando en la ronda final.
- Cierra el proceso con un contrato bien definido.
- Falta de supervisión general del proyecto.
Los clientes que realizan proyectos de viviendas de lujo en Ibiza son en su mayoría clientes ausentes. No por placer, sino por necesidad. Residen en otros países y sus principales responsabilidades se encuentran lejos de Ibiza.
Para la construcción de su villa de lujo confían en su equipo local. Y su equipo local suele ser el arquitecto o la empresa constructora que les han recomendado. La teoría es que si contratas a los mejores, todo debería salir bien.
Nuestra experiencia nos dice que no siempre es así.
- En momentos donde es necesario tomar decisiones con impacto en el proyecto, es importante asegurar que estas decisiones se alineen con los principales objetivos del proyecto y las expectativas del cliente.
- Cuando las decisiones recaen en miembros parciales del proyecto, estas decisiones tienden a ser en su propio interés, más que en el interés del proyecto o del cliente.
- Estos problemas pueden mitigarse en gran medida con un seguimiento adecuado no sólo del coste y el tiempo del proyecto, sino también garantizando que el alcance del proyecto se cumpla con la calidad establecida y deseada por el cliente.
- Asegúrese de que alguien sea sus ojos y oídos durante todo el proceso del proyecto y que sea independiente de todas las demás partes, de modo que solo represente al cliente.
- Realizar un proceso de enganche adecuado
Después de tanto esfuerzo para construir su villa de lujo en Ibiza, el último mes antes de su finalización no es el momento de holgazanear o apresurarse a terminarla.
Desafortunadamente, es común en la industria bajar el listón de calidad y esfuerzo al final. Este es quizás el peor error de todos porque lo último que hicimos es lo que todos recuerdan. Durante el último mes de retoques y listas de enganches, cualquier descuido se puede solucionar. Estos descuidos darán forma en última instancia a la experiencia del cliente en su villa de lujo.
En Ibiza este proceso tiene especial importancia porque muchas veces estamos marcados por momentos especiales en el calendario como el verano, la Semana Santa o la Navidad. Históricamente este proceso no se ha realizado correctamente en Ibiza. Sin embargo, el calendario no es una excusa. El proceso de retoques debe planificarse adecuadamente y ejecutarse tantas veces como sea necesario para lograr la calidad planificada.
- Aunque pueda parecerlo, la casa aún no está lista para ser habitada. En una villa de lujo, el proceso de retoque es especialmente crucial.
- Tenga en cuenta que el constructor está obligado a realizar estos retoques tantas veces como sea necesario hasta entregar la obra según los estándares de calidad establecidos.
- De no hacerlo, el cliente tendrá derecho a hacer uso de las retenciones que se hayan realizado a lo largo de la construcción.
- Es importante definir con antelación los criterios de aceptación de la obra, especialmente cuando se trabaja con estándares de calidad superiores a los estipulados por las normas de construcción.
- No contratar a un Gerente de Proyecto hasta que sea demasiado tarde
Aunque seamos capaces de ello preferimos no tener que hacer gestión de rescate.
En general, es mejor para el cliente contratar lo antes posible a un gestor de proyectos especializado en viviendas de lujo. No sólo actuarán como tus ojos y oídos durante todo el proceso, sino que esa es sólo una parte de su trabajo y no necesariamente la que agrega mayor valor al proyecto.
En Norden Management queremos implicarnos en el proyecto desde el principio porque:
- Realizamos una auditoría de valor del proyecto para determinar si el proyecto está agregando el valor esperado para un proyecto de este calibre. Si no es así, destacamos los puntos que creemos que deberían modificarse porque no aportan suficiente valor. El know-how requerido en el campo de las villas de lujo es alto y se basa en el valor agregado al proyecto.
- Planificamos el proyecto desde el principio para poder darle al cliente un plazo para tomar decisiones.
- Evaluamos los riesgos inherentes al proyecto y definimos la mejor estrategia futura con el objetivo de mitigar o eliminar dichos riesgos.
- Lideramos el equipo, respetando siempre el campo de conocimiento y autoridad de cada miembro, pero asegurando que todos los miembros estén alineados con los objetivos principales del proyecto por encima de intereses parciales.
- Documentamos todos los procesos y proporcionamos datos e información al cliente para que pueda tomar decisiones informadas.
Si quieres saber más sobre nosotros,
envíenos un correo electrónico a info@nordenmanagement.com
o visítenos en www.nordenmanagement.com
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